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楼盘“按揭”有学问房契解除是高招
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郭玉涛律师
银行“按揭”贷款：是购房者以其所购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房款给房产商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。
贷款失败 该如何?
事例：王先生一家三口住一间小平房，买一套新居便成了全家人的梦想。但望着天文数字的楼价，王先生也只好“望房兴叹”。最近，得知可通过“按揭”方式向银行贷款购房，王先生便动用了全部积蓄，同开发商签订了合同，并支付了2万元的定金，其余款项通过“按揭”由银行贷款垫付。但天有不测风云，由于王先生因车祸致残最终没有得到“按揭”贷款。这时发展商通知他：由于没有贷款，必须一次性付款或分期付款。王先生已身无分文，想解除购房合同，要发展商退还其定金，发展商却以他违约为由而不返还定金。王先生不知如何是好?
律师提醒：在“按揭”贷款买房的过程中，像王先生所碰到的这种情形很多。
首要问题是发展商的变更付款方式通知对王先生有无约束力?付款方式是购房合同的主要条款，如果当事人明确约定只以贷款方法购买房屋，贷款不成而采用分期付款或一次性付款，实际上就是对原合同条款的变更。合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”而发展商没有与客户协商一致，却要求客户按他们的方案付款，这显然是不合法的。所以，对于开发商的通知，王先生完全有理由拒绝。
其次是王先生是否有权解除合同?银行贷款是王先生付款购房的前提条件，由于银行现在不愿提供贷款，导致购房合同履行不能。履行购房合同的前提和基础不存在，根据合同法的诚实信用原则王先生有权解除合同。
最后是开发商应当将定金退还给王先生。依据我国合同法、担保法、民法通则的相关规定，定金也应当返还。定金是担保的一种方式，只有当给付定金的一方不履行约定的债务时，才无权要求返还定金，“违约”与“不履行合同”两个条件缺一不可。客户由于无法申请到“按揭”贷款，所以无力购买房屋，这并不是客户违约。同时，客户不是不履行债务，而是不能履行债务，在民法上称之为履行不能。本案并不符合法律规定的定金罚则，因此发展商应退还王先生定金。
提醒广大消费者通过“按揭”方式买房时，如果银行没有达成借款协议，可以解除购房合同，如果支付定金，发展商应当将定金退还消费者。
房屋质次 咋解决?
事例：蒋先生和王先生碰到的情况整好相反，蒋先生通过银行顺利得到贷款，并同发展商签订了购房合同，各项手续也都办齐了，蒋先生只等着乔迁新居。尚未住进新居，蒋先生就发现房屋建筑质量严重不合格。蒋先生坚决要求退房，像蒋先生这种情况能退房吗?退房后，他的贷款是否需要归还银行呢?
律师提醒：首先说能不能退房。退房实际上是买方作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，因此肯定是可行的。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房，这是不对的。
根据我国合同法第九十四条规定，只要发展商出现了交房严重逾期或房屋质量不合格等情形，买方就可以依法解除购房合同。因此，蒋先生完全有理由退房。
其次，退房以后，蒋先生“按揭”贷款怎么办?一些买方有一种模糊的认识，即“按揭”贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以“按揭”贷款也不用还了。这种认识肯定是不对的，买方与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买方虽然不买房了，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
怎么还呢?首先由于购房合同被解除，发展商从买方处取得的所有购房款项均应返还买方。买方申请的银行“按揭”贷款，也是购房款的一部分，应一并返还给买方。买方应依据个人住房贷款的有关规定，与银行协商，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
实际上，这种还款方法在理论上是可行的，实践中却很难操作，因为买方所购房屋已经向银行作抵押。如果买方拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买方所购房屋。但此时房屋已不归买方所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于买方首付款的部分直接退还给买方，属于买方向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买方已向银行提前还款。
依据中国人民银行个人住房贷款管理办法第三十条之规定，抵押人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物返还抵押人，借款合同终止。因此，退房以后，蒋先生如想把银行贷款据为己有，显然是违法的。
提醒通过“按揭”方式购房的买方，即使在获取了银行的贷款，但发现房屋质量严重不合格时也可以退房，但一定要将贷款返还给银行，无论是通过自己还是开发商都是可行的。
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